IRR如何計算（irr計算公式 簡單的）

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我們在關注專案投資的回報時，有兩個指標總是高頻出現，一個叫回報倍數，一個叫IRR。其中，這個IRR讓許多投資人云裡霧裡。

IRR究竟是什麼意思？是高了好還是低了好？是否靠譜？

對此，本文將遞進式的對ROI、NPV和IRR進行“粉碎性”詳解，幫助你輕鬆搞懂這幾大專案投資回報的常用測算指標。

那我們開始！

1

什麼是投資回報率（ROI）

投資回報率（Return on Investment，ROI）是指通過投資而應返回的價值。

投資回報率的計算方式通常如下：

舉一個侮辱智商的例子，假如現在有下面兩個投資專案擺在我們面前，應該投哪一個呢？

通過計算得出（這裡就不演示了），專案A的投資回報是5%，專案B的投資回報是4%，於是，我們“成功”選擇了A專案。

而股權投資中常提到的多少倍回報，其實道理和ROI差不多，只不過往往因為回報太高，是本金的n倍，所以用“倍數”。

ROI的優點是計算方便，可以簡單粗暴的對不同專案進行橫向比較。缺點是完全沒有考慮貨幣時間價值。

於是，我們引入下一個概念!

2

什麼是淨現值（NPV）

所謂淨現值（Net Present Value，NPV）是一項投資所產生的未來現金流的折現值與專案投資成本之間的差值。

而用來計算折現值的折現率（Discount Rate）是投資者可以接受的最低收益率。

假設我們拿100塊錢去做投資，可以接受的最低收益率是5%（折現率）。結果一年後的收益是106塊錢，那麼此次投資的淨現值為：

當NPV＞0時，說明此次投資有超出預期的回報（上述案例比預期多賺了0.95元（1元按5%折現）），是一次成功的專案投資。

可見，接受淨現值為正的專案可以使公司受益。

其中的原理就是“貨幣的時間價值”

我們都知道今天的1塊錢不等於未來的1塊錢，如果要在當前預測一項投資未來是否可以盈利，就需要將未來的收入用一種方式轉化為當前的價值。

NPV的實質就是將未來專案所預計可以獲得的收益都按照預期的收益率（折現率）轉化成了當前的價值，從而實現了與當前投入成本的對比，來決定是否具有投資價值。

為了便於理解，我們再舉一個更復雜的栗子：

如果通過ROI法計算，專案A和專案B得到的結果是完全一致的，總回報率是10%，年均回報率是5%。

但是有頭腦的投資人都知道專案A要優於專案B，因為貨幣具有時間價值，我們可以拿專案第一年的回款進行再投資。

這一點我們就可以通過NPV法驗證，就是將每一期的現金流按照貼現率5%，貼現後減去本金。

也就是說，如果我們的預期年化回報是5%，那麼在考慮到現金的時間價值的情況下，投資A專案實際能多賺0.14元，投資B專案要少賺0.14元。

總而言之，通過NPV法，我們可以比較出兩個看似收益相同的專案究竟孰優孰劣。

3

什麼是內部收益率（IRR）

如果能夠掌握NPV，其實已經間接掌握了IRR，因為二者原理完全相同。

內部收益率（Internal Rate of Return，IRR）就是資金流入現值總額與資金流出現值總額相等，即使得NPV等於0時的那個折現率！

這就很好理解了：

假設我們拿100塊錢去做投資，一年後的投資回報是105，若NPV為0，那麼IRR是多少？

求得IRR=5%

也就是說，當折現率為5%時，這個投資專案中的全部淨現金流折現後減去本金為0。

也許有人會問，這和ROI有什麼區別？

區別就在於當時間軸拉長，產生更多現金流（可再投資）時，結果就會不一樣了，我們再拿出上面那個栗子。

按照IRR法公式如下：

其中的X就是我們要求的IRR

通過計算得出，專案A的IRR為5.07%，專案B的IRR為4.93%，於是我們發現，按照ROI計算出的5%並不完全靠譜，A專案確實要優於B專案。

由此可見，IRR就是回報率2.0版，是考慮了貨幣時間價值的收益率，是綜合考慮了每期的流入流出現金的量和時間，加權出來的結果。

4

怎麼用EXCEL求IRR

IRR的計算方式非常複雜，尤其是在期數很長並且現金流比較混亂的情況下，手算是普通人類難以完成的，但是用過Excel中的IRR函式卻可以輕鬆實現。

第一步，錄入資料。IRR計算需要的變數有本金、每一期淨現金流。

第二步，在新的單元格輸入IRR函式公式：“=IRR（所有淨現金流）”。便可輕鬆求得IRR。

灰常簡單有木有！

用IRR評判專案和採用NPV異曲同工，但是由於通過IRR法得到的結果是實實在在的報酬率，因此更加便於理解和進行各種比較。

假設有兩個地產專案，A專案3年後退出，回報倍數是4倍；B專案5年後退出，回報倍數是6倍，我們很難判斷哪個專案更加優質。但如果說A專案的IRR是30%，B專案的IRR是25%，那麼高下立判。

因此，對於地產專案來說，只要牢牢記住IRR越高越好，這就足夠了。

IRR也存在造假的可能

如上所述，IRR與ROI最大的區別就在於前者考量了貨幣的時間價值，因此只要在“時間”上合理做文章，就可以起到化腐朽為神奇的效果。

下面來看一個誇張點的例子：

由此可見，同樣都是投100賺200且期限相同的專案，回款越早的專案IRR明顯越高，因此，只要將財務報表加以調整使現金淨流入發生在早期，便可以使得IRR變得非常“好看”。IRR的計算，遵守一個原則，現金流先負後正。如果現金流先正後負，再回正，那麼IRR就會存在失靈的情況。

所以說，大家在專案測算當中，需要行IRR真實性進行確認，做到了解其中原理即可，不迷信IRR。

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